Prezado(a) Senhor(a),

> A empresa está disposta a continuar discutindo o assunto de maneira profissional e construtiva.

Sendo assim, peço que considerem os argumentos e as evidências a seguir. Contudo, tenham em mente que as minhas exigências continuam em vigor.

> Gostaríamos de lhe informar que os elevadores e as áreas de uso comum do edifício fazem parte da infraestrutura compartilhada do edifício, e as regras para o seu uso são determinadas pelas regras vigentes no edifício e pelos requisitos de segurança.

Pela lei georgiana, isso não é uma questão de regras do edifício. A Lei da Geórgia sobre Associações de Proprietários de Apartamentos, artigo 5(4)(დ), lista expressamente os elevadores (ლიფტები) entre a propriedade comum dos proprietários dos apartamentos. O artigo 5(3) fixa a fração de cada proprietário pela razão entre a área de sua propriedade individual e a área total dos apartamentos do edifício. O artigo 7(2) dispõe que o proprietário pode usar a propriedade comum. E o artigo 6(5) permite que o uso de certos objetos listados da propriedade comum — incluindo, na alínea (ბ), os elevadores e os poços de elevador — seja transferido a outrem apenas com base em decisão tomada por unanimidade de todos os proprietários. Eu não consenti.

> O sistema de controle de acesso do edifício foi implementado por motivos de segurança, a fim de limitar a circulação descontrolada de pessoas não autorizadas dentro do edifício. Essa regra se aplica a todos os proprietários de apartamentos.

Isso é factualmente incorreto. Em 30 de setembro de 2025, no chat oficial dos proprietários, a Next escreveu:

"Informamos também que muitos moradores acumulam atualmente débitos significativos referentes às taxas de manutenção.

Para evitar a implantação do sistema de acesso por chip nos elevadores e preservar o conforto do nosso edifício, solicitamos que os débitos pendentes sejam quitados dentro do prazo."

A sua empresa declarou claramente que a finalidade do sistema de controle de acesso é a execução por conta própria de supostas dívidas. Não se trata, nem nunca se tratou, de segurança, porque vocês pediram aos proprietários que evitassem a implementação do sistema, condicionada à quitação das supostas dívidas, o que implica que o edifício estaria perfeitamente seguro sem ele, desde que as supostas dívidas fossem quitadas. Além disso, vocês condicionaram explicitamente o conforto dos moradores à quitação das supostas dívidas.

Além do mais, o fato de as regras se aplicarem a todos os proprietários de apartamentos não tem nada a ver com o que escrevi na minha mensagem anterior. Sou coproprietário das áreas comuns, incluindo os elevadores, e a sua empresa não tem o direito de interferir no seu funcionamento sem o meu consentimento, mesmo que todos os outros coproprietários tivessem consentido, o que duvido que seja o caso.

> Os chips de acesso foram e continuam sendo fornecidos gratuitamente aos proprietários de apartamentos.

Se eu enviar um representante meu à recepção, com o nome e o número de passaporte que eu lhes fornecer, os seus funcionários entregarão a esse representante quatro cópias dos chips, gratuitamente, e não exigirão assinatura em uma renúncia a reivindicações, correto?

Observem que o Termo de Entrega que vocês exigiram que eu assinasse para receber os chips continha a seguinte cláusula, que renunciaria às minhas reivindicações contra a Next Hospitality LLC.

"Ao assinar este termo, as partes confirmam que ele não contém disposições ambíguas e que não têm reivindicações uma contra a outra."

> Quanto ao incidente específico descrito na sua carta, se o senhor considera que o funcionário da recepção não prestou um nível adequado de serviço, pedimos que nos informe a data, a hora e outros detalhes relevantes para que o assunto possa ser investigado

Aconteceu no dia 4 de julho, no fim da tarde.

Tive que me comunicar com eles em russo, mas não conseguia falar bem, então escrevi em um pedaço de papel que estava doente e que precisava do elevador. O funcionário da recepção pediu um número, e eu escrevi "16". O atendente, irritado, pediu o número do apartamento, então acrescentei "-11". Ele alegou que havia dívidas no apartamento (o que é falso). Tive que escrever, em russo precário, que "a Next quer que eu assine um contrato, eu não quero". Ele ainda assim não cedeu. Tive sorte de o outro rapaz ter mais bom senso.

> Quanto às declarações a respeito do Sr. Saba Tsiskaradze, gostaríamos de esclarecer que o pedido de assinatura estava relacionado à confirmação do recebimento do chip/chips de acesso.

Isso é falso. O pedido dele era pela assinatura de dois documentos, intitulados:

• "Contrato de administração de edifício residencial"; e
• "Condições do serviço das áreas comuns".

O primeiro contrato é o que traz uma data anterior à emissão do número de passaporte que ele contém, e o segundo também estava datado incorretamente, quase seis meses antes.

Eles não tinham relação com os chips de controle de acesso. Em vez disso, a Next queria direitos sobre as minhas unidades, sem nenhuma contrapartida substancial. A saber:

• 40% da minha renda de aluguel, com zero obrigações tributárias;
• Poder unilateral de definir condições de serviço, taxas e sanções;
• O direito de administrar as unidades, inclusive alugá-las na nossa ausência;
• A possibilidade de me impedir de ocupar as unidades caso eu deixasse de avisá-los com antecedência;
• A necessidade de eu exigir de qualquer futuro comprador que assumisse essas obrigações legais;
• Multas desproporcionais, incluindo 3.000 dólares americanos a serem pagos pelo proprietário meramente por notificar a rescisão, contra 10 laris por dia a serem pagos pela Next.

Obviamente, não assinei um par de contratos tão unilateral.

> Nem a empresa nem eu confirmamos que tenha ocorrido qualquer coerção. A empresa não concorda com as avaliações jurídicas mencionadas na sua carta.

Então deixem que eu esclareça a minha conversa com Saba. Saba declarou:

"Olá, Luis. É o Saba, gerente do Next White.
Preciso preparar um contrato de administração e de serviços, que você vai precisar assinar.
Vou precisar do seu passaporte, e-mail e número de contato, então, por favor, me envie."

Eu respondi:
"Porém, não preciso assinar nada. Um contrato que você "precisa assinar" é coerção.
Vamos garantir que os termos sejam justos e aceitáveis, e não terei problema em compensar a Next pelos serviços, apesar de a Next nunca ter feito qualquer oferta de compensação pelo enorme transtorno que nos causou durante a nossa reforma e depois da nossa mudança para cá, nem em nenhuma das vezes em que os nossos serviços públicos foram interrompidos, mesmo sem aviso."

Saba ainda assim insistiu:
"Luis, não, não estamos forçando você. Esses dois contratos - o contrato de serviços do edifício residencial e o contrato de administração - são celebrados com todos os proprietários de apartamentos.

Como você comprou o apartamento de uma pessoa física, esses dois contratos já haviam sido preparados e assinados com o proprietário anterior. Agora, como novo proprietário, os mesmos dois contratos precisam ser preparados em seu nome e assinados por você.

Isso não é coerção - é simplesmente o cumprimento das regulamentações existentes."

Saba nunca conseguiu apresentar uma referência às regulamentações citadas. Ele também fez um pedido:
"Vamos preparar esses contratos e enviá-los a você. Após a sua confirmação, nos encontraremos na recepção, onde você poderá assiná-los."

Eu respondi:
"Teria sido necessário, então, que esses contratos me fossem apresentados no momento da compra do apartamento. A Next não me informou da existência deles, e portanto não consenti com nada. Não posso ter consentido com algo que não li ou que nem sequer sabia que existia.

[...]

Apesar de tudo isso, e apesar de eu não ter consentido com nenhum contrato, não sou um parasita e quero pagar pelos serviços. Mas gostaria que os termos do serviço fossem justos, e estou frisando que a Next não tem o direito de me obrigar a concordar com termos de serviço arbitrários, então me reservo o direito de não assinar nenhum contrato, se eu não o considerar justo."

Saba me encaminhou os documentos, e eu me recusei a assiná-los. Então Saba disse:
"Luis, eu expliquei a você que isso é uma questão de conformidade regulatória. Se você suspeita que a empresa está administrando o seu apartamento sem o seu consentimento, pode ser preparado um contrato de rescisão do regime de administração.
Quanto ao contrato de serviços, essa taxa vem sendo cobrada de você desde agosto, US$ 1 por metro quadrado, o que atualmente totaliza US$ 608. A informação de que a taxa de serviço começaria a ser cobrada a partir de agosto foi publicada no chat dos proprietários, e notificações também foram enviadas por e-mail.
A empresa administradora cumpre todas as cláusulas existentes relativas às obrigações de taxa de serviço."

Aqui Saba admite que me cobrou uma dívida, embora os contratos que estabelecem essa dívida fossem precisamente os contratos que Saba estava me pressionando a assinar.

Além disso, Saba acrescenta:
"Luis, estou tentando explicar a você que este é um contrato exigido dos moradores de edifícios do tipo apart-hotel por causa das regulamentações existentes no país."

Eu declarei:
"O problema é que vocês estão abusando disso como pretexto para colocar a minha propriedade sob a sua administração e o seu controle.
Não é só pela compensação, e vocês sabem disso."

O restante da conversa confirma que os contratos não foram assinados.
Ainda assim, vocês continuam a aplicá-los contra mim, tanto ao alegar a dívida quanto ao regular o acesso ao elevador.

> Qualquer disputa jurídica deverá ser tratada de acordo com o procedimento estabelecido em lei, perante as autoridades competentes.

Que assim seja, então.

Antes de encerrar, observem que vocês optaram por permanecer em silêncio quanto às seguintes alegações, que fiz no e-mail anterior:

• O proprietário anterior não se recorda de ter assinado qualquer contrato desse tipo com a Next;
• As minhas unidades estão legalmente desoneradas e não assinei nenhum contrato que dê à Next direito a dívidas ou permissão para modificar o elevador;
• A Next me enviou um documento com data anterior ao número de passaporte que ele contém;
• A Next me enviou outro documento datado de mais de seis meses antes.

Também mantenho a minha posição de que a conduta da Next viola o Código Penal da Geórgia:

• Artigo 360 (arbitrariedade): a Next admitiu usar o sistema de controle de acesso do elevador para executar por conta própria supostas dívidas;
• Artigo 150 (coerção): me pressionar a assinar ambos os contratos, bem como o Termo de Entrega que contém uma renúncia a reivindicações;
• Artigo 362 (fabricação ou uso de documento falso): redigir um contrato com data retroativa, enviar um contrato com data quase seis meses anterior e usá-los, sem a minha assinatura, para cobrar uma dívida e impor o controle de acesso ao elevador.

Cobro de vocês a palavra de que estão dispostos a continuar discutindo este assunto de maneira construtiva, e observo que mantive um tom factual, profissional e respeitoso, apesar de a Next estar atualmente obstruindo o acesso à minha propriedade.

Peço que respondam a esta mensagem em tempo hábil,
Luís

[Correspondência anterior citada omitida]