Эта страница собирает всё, что мне известно о товариществе собственников жилья Next White, и все аргументы, которые от этого зависят. Товарищество существует независимо от того, оформил ли его кто-либо; лифты — его общее имущество; и никто не вправе обусловливать пользование лифтами собственником.

Что такое товарищество собственников жилья

Согласно Закону Грузии о товариществах собственников жилья, в каждом многоквартирном доме, в котором более двух квартир находятся в индивидуальной собственности, существует товарищество собственников жилья (ТСЖ): объединение собственников его квартир (статья 3(а), (в)). Товарищество не является ни компанией, ни юридическим лицом (статья 14(1)). Это сами собственники, действующие сообща в отношении того, чем они сообща владеют.

Каждый собственник имеет долю в общем имуществе пропорционально площади своей квартиры (статья 5(3)). К общему имуществу прямо отнесены лифты, коридоры, вестибюли, лестничные клетки, технические этажи, крыши и инженерные сети, обслуживающие здание (статья 5(4)). Членство приобретается с покупкой квартиры и прекращается с её продажей (статья 19).

Товарищество может принять устав: собственный свод правил, принимаемый на собрании двумя третями голосов, а если членов не более двенадцати — тремя четвертями (статья 23). Устав может регулировать порядок развития общего имущества, порядок определения регулярных расходов, порядок назначения и освобождения председателя, а также процедуру передачи управления наёмному управляющему. Устав не обязателен. При его отсутствии действуют правила по умолчанию, установленные главой V Закона (статья 23(3), статья 28(1)).

По этим правилам товариществом руководит председатель, избираемый на собрании членов двумя третями голосов (статья 26(3)). Если председатель не избран, члены исполняют его функции поочерёдно, сменяясь каждые шесть месяцев, в порядке, определённом жребием на собрании (статья 26(3)). Избран может быть любой член или наёмный управляющий (статья 26(4)). Председатель созывает собрание не реже одного раза в год, и члены должны быть уведомлены о нём письменно (статья 27). Решения принимаются на собраниях большинством голосов, если Закон не требует большего, и оформляются протоколом, который подписывает председательствующий на собрании; каждый собственник может ознакомиться с протоколом и обжаловать его в суде (статья 28).

Товарищество Next White существует в силу закона

Для существования товарищества ничего не нужно учреждать, регистрировать или подписывать. Закон говорит, что оно «учрежденным считается» в каждом многоквартирном доме, расположенном на одном земельном участке и имеющем более двух квартир в индивидуальной собственности (статья 11(1)), а заголовок этой статьи в грузинском оригинале — «товарищество собственников жилья в многоквартирном доме, созданное законом» (კანონით შექმნილი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა მრავალბინიან სახლში).

Статья 11(1) сформулирована применительно к моменту вступления Закона в силу, 1 августа 2007 г., а Next White построен намного позже. Остальной текст Закона снимает всякие сомнения в том, что он применяется и к домам, построенным позднее:

• Членство «возникает с приобретением индивидуальной собственности в многоквартирном доме» (статья 19(3), в грузинском оригинале: წარმოიშობა შეძენისთანავე — «возникает непосредственно с приобретением»), а покупатель становится членом «с момента возникновения права собственности» (статья 19(5)). Членство предполагает существование товарищества.
• Переходные положения говорят о домах, «в которых согласно настоящему Закону создаются товарищества собственников жилья», в настоящем времени (статья 30(2), იქმნება).
• Товарищество ликвидируется только в случае полного разрушения дома, если одно лицо становится собственником всех квартир, или в иных случаях, предусмотренных законодательством Грузии (статья 24(1)). Как только застройщик продал столько квартир, что более двух из них находятся в индивидуальной собственности, товарищество существует.

Очевидно, что Next White — именно такой дом.

Нет доказательств того, что товарищество когда-либо было оформлено

Я ни разу не получал письменного уведомления о собрании (статья 27(4)). Мне ни разу не показывали ни устава, ни протокола какого-либо собрания, ни записи об избрании председателя, ни документа о назначении какой-либо из компаний Next управляющим. 4 июля 2026 г. я письменно запросил правовое основание обязательств, на которых настаивает Next; в ответе оно названо не было. 11 августа 2026 г. я потребовал демонтажа системы контроля доступа к лифтам; ответ директора сослался на «правила, действующие в здании», не назвав ни правила, ни решения, ни собрания, на котором какое-либо правило было принято. Ни в одном из текстов, когда-либо написанных мне компанией Next, не упоминаются ни устав, ни собрание, ни председатель.

Либо товарищество было оформлено, либо нет. Обе ветви ведут в одну и ту же точку.

Если оно не было оформлено, действуют правила по умолчанию главы V. Нет устава — нет и правил, в соответствии с которыми какая-либо часть общего имущества может быть передана в пользование третьим лицам (статья 6(4): «только в соответствии с правилами, установленными уставом»). Не избран председатель и не проведена жеребьёвка очерёдности — значит, никто не обладает полномочием принимать меры по содержанию, эксплуатации и развитию общего имущества, которые даже председатель вправе принимать лишь «по согласованию с собранием членов товарищества» (статья 26(7)(в)). Нет собрания — нет решения, а решение становится обязательным для членов лишь после того, как оно принято на собрании и зафиксировано в протоколе (статья 28(7), 28(9)). Закон допускает, что совместное управление собственников может быть организовано иначе «уставом товарищества собственников жилья или договором» (статья 8(1)) — то есть договором собственников, а Next никогда не утверждала, что я что-либо подписывал: её собственная позиция состоит в том, что я был обязан подписать, а не в том, что я подписал. В этой ветви никто не имел полномочий изменять лифты, и никто не имеет полномочий устанавливать взносы или взыскивать их.

Если оно было оформлено, у Next есть устав, протоколы и запись об избрании, и она никогда их не предъявляла. Их предъявление не помогло бы. Передача лифтов в чьё-либо пользование требует единогласного решения всех членов (статья 6(5)(б)), а любое развитие, которое значительным образом видоизменяет общее имущество и влияет на его использование другими собственниками, требует единогласного решения всех членов, принятого на собрании (статья 10(1)). Ни одно из этих положений не позволяет уставу снизить этот порог: там, где Закон позволяет уставу изменить правило, он говорит об этом прямо, как в статьях 5(6), 7(3), 7(4) и 8(1), а здесь он этого не говорит. Я член товарищества. Меня никогда не спрашивали, и я никогда не давал согласия. Решение, для которого нужен мой голос и которого у него не было, не было принято.

Ни в одной из ветвей никто не имел права делать то, что было сделано 1 июля 2026 г.

Система контроля доступа — это изменение, как бы Next её ни называла

До 1 июля 2026 г. любой человек в здании мог подняться на лифте на любой этаж. С тех пор выбор жилого этажа зависит от чипа, который Next выдаёт на собственных условиях и может не выдать. Это «функциональное изменение» общего имущества, которое Закон определяет как развитие (статья 3(и)). Оно очевидно «влияет на использование общего имущества другими собственниками квартир» (статья 10(1)): курьеры и посетители не могут попасть ни в одну квартиру без участия ресепшена, а собственники, использующие свои квартиры как апарт-отель, вынуждены оформлять чипы для каждого гостя.

Next называет её мерой безопасности, которая «внедрена в целях безопасности, чтобы ограничить бесконтрольное перемещение посторонних лиц по зданию», то есть эксплуатацией или содержанием, а не развитием. Название значения не имеет. Даже меры по содержанию и эксплуатации могут приниматься только председателем по согласованию с собранием членов (статья 26(7)(в)) и фиксироваться в протоколе (статья 28(7)). Ничего из этого не было. А собственная угроза Next от 30 сентября 2025 г. представила систему не как необходимость с точки зрения безопасности, а как последствие неоплаченных взносов, которого можно избежать, заплатив.

Термин Закона в статье 6(5) — «передача в пользование» (სარგებლობაში გადაცემა), выражение, обозначающее предоставление пользования объектом кому-либо, кроме собственников, как при аренде. С 1 июля 2026 г. пользование лифтами находится в руках ООО «Next Hospitality»: она решает, кто ездит, на каких условиях и как долго. Ни одного собственника не спросили, следует ли передать пользование лифтами в её руки.

Собственники имеют безусловное право пользоваться лифтами

«Собственники могут пользоваться общим имуществом членов товарищества собственников жилья» (статья 7(2)). Грузинский текст так же ясен, как и русский: მესაკუთრეს შეუძლია ისარგებლოს. Никакого условия дальше не следует. Право не зависит ни от оплаты, ни от подписи, ни от чьего-либо разрешения.

Закон действительно обязывает собственников нести расходы по содержанию и эксплуатации общего имущества пропорционально своей доле (статья 5(6), статья 7(3), статья 21(1)(е)) и устанавливает, что отказ от пользования общим имуществом не освобождает собственника от этой обязанности (статья 21(2)). Я никогда этого не отрицал. Но эта обязанность существует «перед собственниками других квартир» (статья 7(3)), а не перед компанией; размер регулярных расходов определяется председателем по согласованию с собранием членов (статья 26(7)(д)); каждый член имеет право на информацию о понесённых расходах (статья 20(д)); а если член не платит, средства защиты товарищества — обращение в суд (статья 21(3)) или, при задолженности свыше 500 лари, регистрация долга в Публичном реестре как обременения квартиры (статья 14(5)). Ни одно положение Закона не позволяет никому приостанавливать пользование собственником общим имуществом, ни по какому основанию.

Единственный документ, в котором фигурирует полномочие лишать доступа к лифтам, — это пункт 5.2 Договора об обслуживании общих помещений, проект, который Next написала, который я не подписал и который по собственному пункту 9.11 вступает в силу только с момента подписания. Next применяет ко мне полномочие, которое сама себе предоставила, в документе, который я отверг, в отношении имущества, которым я владею совместно с другими.

Чего я не знаю

• Владеет ли какая-либо компания группы Next до сих пор квартирами в здании, и сколькими.
• Проводилось ли когда-либо собрание собственников. Уведомления о нём я не получал, а Next никогда его не упоминала.

Если товарищество когда-либо было оформлено, Закон требует существования протоколов и записи об избрании председателя, а также устава, если он был принят, и они находились бы у Next. Она никогда не упоминала ни одного из них.